L’habitat était à l’honneur lors des Journées du Développement de la BOAD, organisées à Lomé les 11 et 12 juin. Dans l’ensemble de l’UEMOA, le déficit de logements est estimé entre 3,5 et 4 millions d’unités, et la BOAD a fait du logement durable une pierre angulaire de son nouveau plan stratégique, Djoliba… La prochaine étapeun programme de 6 500 milliards de FCFA (11,5 milliards de dollars) couvrant la période 2026-2030. Le défi est tout aussi aigu au Sénégal, où le déficit de logements s’élève à près de 300 000 logements : une demande écrasante, une offre insuffisante de logements abordables et des banques dont les structures de financement sont mal adaptées pour soutenir les prêts hypothécaires à long terme.
C’est le défi qu’examine Astou Rose Gaye, directrice générale de la Banque de l’Habitat du Sénégal (BHS). Nommée en septembre 2024 après 27 ans au sein de l’institution, dont un poste de directrice des opérations, où elle a travaillé en étroite collaboration avec des promoteurs et des coopératives d’habitation, elle connaît de première main la mission sociale qu’elle défend désormais. Pionnier du financement de l’habitat depuis 1979 et acteur dominant du marché hypothécaire sénégalais, avec près de 70 % de part de marché, BHS a également exporté son modèle dans plusieurs pays de la région. Pourtant, la banque reste aux prises avec une inadéquation structurelle : elle finance des prêts hypothécaires d’une durée de 15 à 20 ans en utilisant des sources de financement qui arrivent généralement à échéance dans un délai de 7 à 15 ans.
Dans cette interview, Gaye expose la solution qu’elle préconise : faire des coopératives d’habitation la pierre angulaire du développement du logement social, tout en arguant que l’État devrait assumer la responsabilité de soutenir un segment qui est par nature non rentable.
Agence Ecofin (EA) : BHS finance le logement au Sénégal depuis plus de quatre décennies. Quel est l’état actuel du marché immobilier ?
Astou Rose Gaye (ARG) : La Banque de l’Habitat du Sénégal (BHS) est active dans le secteur depuis près de 46 ans. Fournir des logements abordables est un défi pour tout gouvernement, et au Sénégal, BHS a joué un rôle central en soutenant cette politique. Cependant, malgré les mécanismes que nous avons mis en place, le déséquilibre persiste : la demande continue de dépasser largement l’offre. Nous estimons le déficit de logements à près de 300 000 logements, un écart que ni le gouvernement ni les promoteurs publics et privés n’ont réussi à combler.
EA : Comment expliquez-vous cet écart persistant, malgré toutes les réformes et les investissements qui ont été réalisés ?
AR : C’est une combinaison de plusieurs facteurs. Premièrement, l’offre de logements ne suit tout simplement pas la demande. Nous dépendons encore largement de méthodes de construction traditionnelles à petite échelle qui ne peuvent pas produire des logements à l’échelle requise. Deuxièmement, le financement reste insuffisant. Les banques n’ont pas accès aux capitaux à long terme. Nous finançons des prêts hypothécaires avec des sources de financement qui arrivent à échéance dans 7 à 15 ans, même si les prêts hypothécaires eux-mêmes durent entre 15 et 20 ans, et garantir ce type de financement à long terme reste un défi.
L’abordabilité est un autre problème majeur. La spéculation immobilière, la flambée des coûts des matériaux de construction et la hausse des prix de l’immobilier ont fait peser une charge financière importante sur les ménages. La plupart des fonctionnaires ne peuvent pas se permettre un logement décent sur la seule base de leurs revenus. C’est pourquoi nous avons mis en place des programmes de soutien pour les aider à accéder à un logement abordable.
EA : Concrètement, comment une banque spécialisée comme la vôtre aborde-t-elle cette problématique ?
AR : Nous ne construisons pas de maisons ; nous les finançons. Du côté de l’offre, BHS finance la production de logements par l’intermédiaire de promoteurs publics et privés, tandis que du côté de la demande, nous finançons les acheteurs participant à ces programmes.
Pour être franc, la production de logements abordables n’est pas là où elle devrait être parce que les promoteurs donnent naturellement la priorité aux projets offrant des rendements attractifs, ce qui est compréhensible. Les projets de logements abordables ne sont souvent pas suffisamment rentables à eux seuls et nécessitent généralement le soutien du gouvernement pour les rendre financièrement viables et attractifs pour les promoteurs. Même si nous offrons des tarifs préférentiels pour les programmes de logements sociaux, nous dépendons fortement des coopératives d’habitation. Aujourd’hui, le segment du logement abordable de notre portefeuille dépend en grande partie de ces coopératives. Ces dernières années, ils se sont révélés être le modèle le plus efficace pour élargir l’accès à la propriété aux fonctionnaires et aux membres des coopératives.
EA : Le Djoliba de la Banque ouest-africaine de développement (BOAD)… La prochaine étape, soutenue par 6 500 milliards de francs CFA (11,5 milliards de dollars) pour 2026-2030, intègre le logement, les transports et l’énergie dans les communautés planifiées. Avec plus de quarante ans d’expérience, BHS cherche-t-il à se développer au niveau régional ? Et comment pouvez-vous aider les pays qui ne disposent pas d’une banque dédiée au logement ?
AR : Nous avons déjà fait cela auparavant. Nous avons conseillé et soutenu les banques de logement dans toute la sous-région. Certains fonctionnent toujours, d’autres malheureusement ne le sont pas. Nous restons pleinement ouverts à aider tout pays cherchant à reproduire le modèle BHS en mettant à disposition notre expertise et nos équipes, tout en reconnaissant toujours que chaque pays a ses propres réalités économiques et son contexte institutionnel. Une expansion régionale axée sur le logement par BHS n’est pas nécessairement à l’ordre du jour à l’heure actuelle. Cependant, nous pourrions envisager d’étendre certains de nos autres secteurs d’activité dans les pays voisins, principalement pour servir la diaspora sénégalaise.
EA : Comment voyez-vous l’évolution du secteur du logement dans les prochaines années ?
AR : Les perspectives sont très prometteuses. La demande est forte ; le défi est de suivre le rythme. La vraie question est de savoir quelle approche nous devons adopter. Les développeurs doivent-ils repenser leur façon de construire ? Faut-il s’orienter vers des modes de construction plus industrialisés ? Comment pouvons-nous adapter les solutions de logement aux besoins des populations au Sénégal et dans toute l’Afrique ?
Nous avons notre propre mode de vie et les maisons que nous construisons doivent trouver un équilibre entre notre contexte culturel et les exigences de la vie moderne. Les architectes développent déjà des solutions évolutives qui répondent aux besoins quotidiens des ménages sénégalais. L’objectif ultime est de moderniser et d’industrialiser le secteur du logement, de le rendre plus durable et de garantir qu’il reflète la façon dont les gens vivent à travers l’Afrique.
Interview de Fiacre E. Kakpo
